中海物业承接386米“非洲第一高楼”，物业企业集体出海

界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在全球化浪潮的(de)推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型(zhuǎnxíng)与加速，曾被视为地产(dìchǎn)行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日(jìnrì)，埃及住房部下属埃及新城市(chéngshì)社区管理局与中埃合资企业地平线运营(yùnyíng)管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中(zhōng)海物业作为地平线运营管理公司的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业(qǐyè)将目光投向海外市场，开启了(le)出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业(wùyè)事业部研究副总监彭雨在(zài)接受界面新闻采访时(shí)表示。

从时间轴来看，物企出海早有先行者探路(tànlù)。

早在2014年，彩生活就收购了新加坡(xīnjiāpō)物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入(qiērù)成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未(cóngwèi)停止。

2019年，绿城(lǜchéng)服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界拓展至(zhì)社区增值服务；2022年10月，特发(tèfā)服务在安哥拉罗安达设立(shèlì)子公司，坚定地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更(gèng)多(duō)的物业企业加入到出海行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以3000万澳元(wànàoyuán)收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份(gǔfèn)与阿联酋中国创新中心签署(qiānshǔ)战略合作(hézuò)协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标(zhòngbiāo)拉丁美洲五国境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容。

然而海外征途也(yě)并非坦途。

宋都服务的收购交易最终被单方面(dānfāngmiàn)终止；而绿城服务则在2024年(nián)11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于当初的收购价(shōugòujià)，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营(hǎiwàijīngyíng)所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外(hǎiwài)市场的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能(kěnéng)(kěnéng)存在差异，双方未必能达成同样地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也(yě)是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗(xiāohào)中占比最大的，选择出海(chūhǎi)也势必会带来一系列(yīxìliè)的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工，成本无疑会更低一些”，中物(wù)智库高级研究员宋子谦(qiān)在采访中对界面新闻表示。

“也(yě)正因如此，目前国内物业(wùyè)企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业的发展，对当地的就业会(huì)有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过(bùguò)，这也意味着会面临着一些风险和挑战，主要是本地化用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到(yìxiǎngbùdào)的文化冲突。所以，如何构建(gòujiàn)一套融合国内管理精髓与(yǔ)本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略(zhànlüè)的物企，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新(quánxīn)的市场”，彭雨指出(zhǐchū)。

据悉，此次(cǐcì)中海物业承接的项目涵盖(hángài)10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼”标志塔。

据(jù)中海物业方面介绍，未来会将国内的智慧物管经验与海外(hǎiwài)市场需求进行深度融合，打造海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路(yīlù)”贡献力量。

从中海物业(wùyè)自身发展来看，这一海外(hǎiwài)突破背后，是其近年来的深度战略调整。

财报数据显示，2024年，中海物业实现营业(yíngyè)收入140.24亿元，同比增加(tóngbǐzēngjiā)7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司(gōngsī)普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积(miànjī)同比增加7.4%至4.31亿平方米。

具体来看，4.31亿平方米的在管面积中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业(wùyè)项目，较2023年增加(zēngjiā)了210万平方米(wànpíngfāngmǐ)。同时，在报告期内的新增(xīnzēng)订单中有3200万平方米为公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向(zhǐxiàng)中海物业(wùyè)正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看，目前国内物业企业主要采取‘跟随(gēnsuí)’策略(cèlüè)”，彭雨对界面新闻指出。而依照(yīzhào)“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要(zhòngyào)工程(gōngchéng)，还是中埃共建“一带一路(yīlù)”的重点工程。

这种模式的(de)优势在于，项目的体量通常较大，且确定性高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应(xiàoyìng)，有效降低初期(chūqī)开拓风险。

第二类则是作为跨国企业(kuàguóqǐyè)的优质供应商，跟随大客户(kèhù)的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外(wài)包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常要求(yāoqiú)物企具备极强的(de)标准化输出(shūchū)、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因(jiūqíyuányīn)，对身处(shēnchù)海外的中资企业而言，国内的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此(yīncǐ)当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海(chūhǎi)”的模式，在当前阶段具有显著的现实合理性(hélǐxìng)和可操作性。

行业变局(biànjú)下的生存之道

当(dāng)中国物业企业集体将目光投向(tóuxiàng)海外，背后是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质(gāozhì)发展”，物业上市公司的管理规模增速也在(zài)持续放缓。

中指(zhōngzhǐ)研究院统计数据显示，2024年，物管行业管理面积均值(jūnzhí)1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次跌至(diēzhì)个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的(de)占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点(bǎifēndiǎn)，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年(nián)(nián)全年(quánnián)，物业板块总市值跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长(zēngzhǎng)，整体呈现温和复苏态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时(yǔcǐtóngshí)，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长(yáncháng)等压力，让行业整体的利润率承压。

“未来(wèilái)，国内市场(shìchǎng)仍将处于高度竞争的(de)状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而出海，无疑(wúyí)为头部物企实践这些转型方向提供了更广阔的试验场和潜在的高价值(jiàzhí)客户。

另外(lìngwài)，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振(tízhèn)消费专项行(xíng)动方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局：不但国内(guónèi)企业有机会(jīhuì)出海参与海外项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在(zài)国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业(qǐyè)“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外(hǎiwài)市场，瞄准海外市场的相关机会。

这也意味着，头部物企有望将海外(hǎiwài)市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场(shìchǎng)的竞争已达白热化，物业(wùyè)企业开拓(kāituò)全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务(fúwù)能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目(xiàngmù)。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广(tuīguǎng)，将会有更多中资企业(zhōngzīqǐyè)参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等(děng)项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加(zēngjiā)。

在此基础上，随着物企海外业务探索的(de)进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者(cānyùzhě)，为所在区域(suǒzàiqūyù)直接提供服务，从而进一步拓展(tuòzhǎn)物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。